На какие просьбы стоит обратить внимание владельцу при общении с потенциальным арендатором?
На какие просьбы стоит обратить внимание владельцу при общении с потенциальным арендатором?
Рассмотрим ситуации, когда слова соискателя на аренду помещения могут оказаться не в интересах собственника или привести к разногласиям в дальнейшем.
Взаимодействие между владельцем недвижимости и тем, кто планирует ее снять, оформляется документально – посредством составленного соглашения, где четко обозначены взаимные обязательства. Однако нередко будущий арендатор выдвигает различные, иногда весьма нестандартные условия до заключения сделки. Попробуем выяснить, какие запросы следует отклонять домовладельцу, дабы избежать финансовых потерь и проблем впоследствии.
Срочно заехать
Стремление арендатора ускорить процесс заселения и миновать стандартные этапы проверки может свидетельствовать о желании уклониться от полноценной идентификации. Сокращение обычной процедуры оценки надежности арендатора недопустимо. «Владельцу жилья важно тщательно убедиться в финансовой состоятельности потенциального клиента и детально обсудить все нюансы договора. Оптимальное время для подготовки – один или два дня.
Любое нежелание со стороны арендатора пройти необходимые проверки должно насторожить», - отмечает юрист агентства недвижимости «Максрент» Анна Шестакова. Иногда возможно проявить гибкость, однако здесь следует придерживаться принципа предоплаты: сначала оформляется договор аренды и составляется акт приема-передачи помещения, затем производится оплата, и только после этого вручаются ключи – даже если ситуация кажется срочной, советует юрист агентства недвижимости «Максрент» Анна Шестакова.
Разбить депозит
Внесение депозита побуждает арендатора соблюдать условия договора. При длительной аренде в контракте обязательно указывается, что депозит не возвращается при досрочном выезде арендатора. Если собственник разрешает разбить оплату депозита на три-четыре месяца или вообще отказывается от депозитов, он рискует остаться без защиты на случай преждевременного выезда арендатора, отмечает директор агентства недвижимости «Максрент» Максим Буценин. В этом случае депозит теряет свою защитную функцию для наймодателя. Поэтому его важно получать единовременно, до передачи ключей, чтобы избежать рисков, которые в таком случае лягут на собственника. Максим Буценин рекомендует включить в соглашение фразу: «Обеспечительный платеж должен быть внесен в полном объеме до подписания акта приема-передачи; в противном случае договор не вступает в силу». Кроме того, если квартирант не планирует долгосрочную аренду, это может привести к большему количеству проблем, чем выгоды, или у него могут быть финансовые трудности, которые отразятся на его платежной дисциплине, что согласует Максим Буценин.
Внести оплату при заезде не полностью
Основной риск предложенной схемы заключается в возможности возникновения хронической задолженности с самого начала. Поэтому важно придерживаться правила, при котором ключи передаются арендатору только после полной оплаты первого месяца и внесения обеспечительного депозита, подчеркивает Анна Шестакова.
На этапе подписания договора также необходимо уточнить финансовую состоятельность арендатора. "Не бойтесь задавать вопросы о происхождении средств и о том, кто будет оплачивать аренду. Если арендатор с первых минут демонстрирует нехватку средств, стоит рассмотреть вариант отказа. В конце концов, сдача жилья в аренду — это бизнес, а не благотворительность", — добавляет Анна Шестакова.
Не договориться о сроке проживания
Важно проявлять осторожность с арендаторами, которые не могут указать приблизительный срок аренды. Если отказ от них нецелесообразен, особенно в низкий сезон, стоит внести в договор дополнительные меры ответственности за досрочное расторжение аренды, рекомендует Анна Шестакова.
Собственник должен либо отказаться от таких арендаторов, либо установить в договоре минимальный срок (например, 11 месяцев) с автоматическим продлением и требованием уведомления о выезде за 30 дней. В случае досрочного выезда в договоре должны быть прописаны условия удержания части депозита или уплаты штрафа, добавляет Анна Шестакова.
Просьба о скидке
Если арендатор с самого начала запрашивает скидку, это может привести к регулярным задержкам с платежами и постоянным попыткам уговорить собственника на дальнейшие скидки. Это, вероятно, не входит в планы арендатора, поэтому лучше отказать на такую просьбу, утверждает Максим Буценин.
Некоторые арендаторы сразу, или уже через два-три месяца аренды, стараются получить скидку под разными предлогами. Но если однажды согласиться, это может обернуться ежемесячными торгами, добавляет Максим Буценин.
Сделать ремонт
Главный риск заключается в повреждении отделки и снижении ликвидности недвижимости. Поэтому владельцу следует запретить любые изменения без его письменного согласия. Даже при простой замене замков на дверях арендатор должен предоставить арендодателю комплект ключей. Также в договор можно добавить пункт, что если арендатор проводит изменения без согласования, при выезде он обязан восстановить все в первоначальное состояние или компенсировать затраты на восстановление, по словам Анны Шестаковой.
"Принимать такое предложение арендатора можно лишь в случаях, когда в квартире совершенно старый ремонт, жилье переполнено вещами, или квартира вовсе без отделки. В противном случае такие изменения, проводимые арендаторами для собственного удобства, обычно завершаются неудачно", — отметила Анна Шестакова.
Вывезти мебель
Основной риск заключается в повреждении мебели и невозможности вернуть её в прежнее состояние, поэтому лучше отклонить такую просьбу. Если арендодатель согласился удовлетворить запрос арендатора, необходимо составить детальное описание мебели, оценить её стоимость и задокументировать текущее состояние с помощью фотографий. Также стоит рассмотреть возможность получения дополнительного обеспечительного взноса от арендатора и подписания отдельного акта, в котором будут указаны сроки возврата мебели и условия компенсации за любые повреждения, рекомендует Максим Буценин.
Часто будут гости
Заявления арендатора могут привести к несанкционированному увеличению числа жильцов, ухудшению состояния квартиры и жалобам со стороны соседей. Если арендодатель принимает такие условия арендатора, необходимо в договоре указать список постоянных жильцов и определить статус «гостей». «Можно установить ограничения на ночевки гостей — например, не более трех подряд и семи в месяц без письменного согласия собственника. Кроме того, важно прописать ответственность арендатора за поведение гостей и право на расторжение договора при постоянных нарушениях», — отмечает Анна Шестакова. Важно не отказывать арендаторам в праве приглашать гостей, но при этом нужно четко зафиксировать в соглашении, кто еще может проживать в квартире, подчеркивает Анна Шестакова. Она добавляет, что на начальном этапе арендодатель может установить условия о регулярных проверках состояния квартиры и количества жильцов, что также предусмотрено в стандартном договоре аренды.